29 Sep Hipotecarse a los 50 años: las CCAA empiezan a subir la edad para optar a las ayudas públicas.
La edad de quien se hipoteca para su primera vivienda en regiones tensionadas ya está en 50 años.
2026. 65Ymás
Beatriz Torija
La Comunidad de Madrid ha elevado la edad hasta los 50 años para acceder al programa de avales públicos para financiar el 90% de la hipoteca para la compra de la primera vivienda. Ha sido la comunidad más audaz, pero no la única que eleva la edad para acceder a ayudas públicas para la compra de vivienda. Galicia ha ampliado hasta los 45 años su programa de avales públicos para la compra de la primera vivienda. Y Cataluña y Extremadura lo han hecho hasta los 40 años.
Ampliar la edad para beneficiarse de las ayudas para acceder a una primera vivienda no hace sino incorporar a las políticas publicas una realidad social: la edad media de quienes se endeudan para comprar su primera vivienda es cada vez mayor. Ya roza los 42 años.
Una realidad que dibuja un panorama lleno de aristas preocupantes: Ciudadanos que se quedan fuera de las ayudas para comprar primera vivienda porque superan la edad (salvo que más regiones -y el gobierno central- vayan adaptando sus políticas públicas), dificultades para conseguir hipoteca también por la edad (salvo que la banca modifique sus actuales criterios edadistas), trabajadores que alcanzan la jubilación y aún arrastran deudas… Un futuro incierto, que nadie había visto venir.
Que las ayudas para la vivienda amplíen su abanico y abarquen más edad es algo que la sociedad empieza a reclamar. Los propios lectores de 65YMÁS lo han hecho a través de las Cartas a la directora. José Berrecoso se preguntaba recientemente “¿Y los mayores?” En relación a las ayudas para vivienda. “Todos los gobiernos vienen concediendo ayudas y ventajas respecto a la vivienda (rebajas en el ITP por compra, deducciones en el IRPF por el alquiler, etc.) pero solo hasta los 35 años. Pienso que los mayores de 35 años tienen bastante más desgracia que los menores de esa edad, tanto por tener que vivir en alquiler, como por no haber podido comprar una vivienda antes de cumplir esa edad. Creo que hay razones de sobra para ayudar a los más mayores” nos decía este lector.
“Las personas mayores ya para el gobierno ni tenemos derecho a un piso de alquiler asequible, ni una residencia adecuada a nuestros ingresos, el gobierno solo se acuerda de nosotros en fechas de votaciones”, coincide otro lector, Miguel Ángel García.
Comprar vivienda, cada vez más tarde
Comparar casa es cada vez más difícil por numerosos factores: el precio de la vivienda escala mes a mes (solo en agosto subió un 12,5% en tasa interanual); el Euribor se ha vuelto a disparar (ha comenzado septiembre por encima del 3%) anticipando subidas para las hipotecas a tipo variable; la precariedad laboral y salarial, el encarecimiento de la cesta de la compra y del coste de la vida en general o el hecho de que la banca ya no financie el 100% del coste de la vivienda, como ocurría antes de la crisis financiera de 2008 y exija una importante inversión inicial… forman un cóctel explosivo que está retrasando el momento en que los españoles piden su primera hipoteca para comprar vivienda. Y cada año, se retrasa más.
El acceso a la primera vivienda se ha desplazado casi una década desde comienzos de siglo. Son conclusiones de un estudio del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), a partir de los datos del Notariado y del Colegio de Registradores de la Propiedad. El precio de la vivienda es uno de los principales factores que explican este retraso generacional. La compra de la primera vivienda, que a comienzos de los años 2000 se producía habitualmente entre los 31 y los 33 años, se sitúa hoy entre los 38 y los 41 años. El estudio resume esta evolución en lo que denomina un “coeficiente de retraso generacional”: por cada subida del 1% en el precio de la vivienda, la edad de acceso a la propiedad aumenta en torno a 0,24 años… es decir, casi tres meses.
Y según lo datos del Notariado, a partir de las de Actas notariales de transparencia precontractual, el 32,6% de la demanda hipotecaria corresponde a prestatarios de entre 35 y 44 años, seguidos por el 28,7% de 45 a 54 años.
Entrada para comprar vivienda
La inversión inicial para comprar una vivienda es uno de los principales frenos para comprar vivienda. La banca exige una aportación inicial que ronda el 20% del valor total del inmueble. O lo que es lo mismo, las hipotecas se conceden por el 80% del valor del inmueble. Ese ahorro inicial es en muchos casos un obstáculo que cuesta años lograr.
De esa inversión inicial hablan precisamente las autonomías que están ampliando la edad de acceso a las ayudas para la compra de vivienda. Si habitualmente establecían las diferentes ayudas hasta los 30 años, algunas comunidades lo han ampliado hasta los 40 años, y hasta los 50, en el caso de Madrid. “Este programa nació para facilitar el acceso a la compra de un hogar a quienes cuentan con capacidad económica para afrontar una hipoteca, pero encuentran en la falta de ahorro previo una de las principales dificultades”, señalan desde la Comunidad de Madrid. El presidente gallego, Alfonso Rueda también ha justificado la ampliación de edad al señalar que la falta de ahorro previo constituye “uno de los grandes problemas” de la ciudadanía para acceder a un hogar, debido al 20% del valor del inmueble que las entidades bancarias exigen como entrada para autorizar una hipoteca.
Madrid: primera vivienda a los 50 años
Madrid es una de las ciudades españolas donde el problema de la vivienda es más acuciante. Por ello, la Comunidad de Madrid ha sido también la más ambiciosa al ampliar las ayudas para acceder a una primera vivienda hasta los 50 años.
‘Mi Primera vivienda’, el programa que se acaba de aprobar y que se enmarca en el ‘Plan de Choque 2026-2027 para la vivienda’ del gobierno regional, contempla que las entidades financieras puedan conceder préstamos hipotecarios de hasta el 100% del valor del inmueble para los menores de 40 años, el 95% para quienes tengan entre 40 y 45, y el 90% entre 45 y 50 años. Además, ha elevado de 390.000 a 425.000 euros el precio máximo de la vivienda que puede acogerse a este programa.
Galicia: avales públicos hsta los 45 años
También el gobierno gallego ha elevado de forma significativa la edad límite para que los ciudadanos se puedan acoger al programa autonómico de avales de vivienda.
En concreto, a partir de 2027 el límite de edad para beneficiarse de los avales públicos del 20% que ofrece la administración autonómica para adquirir la primera vivienda se elevará de los 36 a los 45 años. Casi una década más.
Extremadura y Cataluña, también amplían la edad
El listado de comunidades que están dando más margen de edad para hacer accesible la vivienda pública no se queda aquí. Y aunque aún hay muchas que pueden ampliar esa edad, poco a poco, algunas regiones se van sumando al listad. Cataluña anunció en junio la ampliación de 35 a 40 años la edad para acogerse a su Fondo de Emancipación, su programa estrella para facilitar el acceso a la primera vivienda en propiedad, que adelanta hasta el 20% del precio de la compra y permite devolver esa cantidad a los 30 años o cuando se venda el inmueble.
Y hace apenas unas semanas la Junta de Extremadura ampliaba su programa Aval Joven hasta los 40 años.
Acceder a una vivienda por herencia…
Heredar una casa es cada vez una forma de acceso a la vivienda más importante. De hecho, nunca antes se habían traspasado en España tantos inmuebles en herencia como ahora. Los datos del INE marcaron en 2025 máximos históricos.
Estos años se está dando una transferencia masiva de inmuebles por herencia porque quienes están falleciendo ahora mismo, pertenecen a la primera gran generación propietaria de España. “Los forjadores del estado del bienestar en nuestro país, con quienes empezó a crecer la clase media española”, sostiene el abogado y responsable del despacho EO Abogados, Eduardo Ortega. Un fenómeno que, según los expertos consultados, se agudizará en los próximos años. “De ahora a 10 años puede mantenerse ese crecimiento. La primera gran generación de propietarios está falleciendo. Y aún se avecina una transferencia de viviendas por herencia, histórica”, nos dicen desde el Consejo General del Notariado.
…pero cada vez se hereda más tarde
Al mismo tiempo, el envejecimiento demográfico está transformando de forma significativa la transmisión de riqueza entre generaciones en España, con efectos directos sobre la acumulación de patrimonio y la desigualdad. Según advierte la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) el aumento de la longevidad hace que los herederos reciban a una edad cada vez mayor las herencias. De hecho, en este momento la edad media de los herederos ronda los 55 años. Es decir, en España heredamos siendo sénior. En la década de los setenta del siglo pasado, la edad media en la que las personas heredaban estaba en trono a los 35 años.
“Las herencias tempranas pueden desempeñar un papel fundamental al proporcionar recursos líquidos en una etapa del ciclo de vida en la que los hogares tienen más probabilidades de enfrentarse a límites de endeudamiento restrictivos”, señalan José Ignacio Conde-Ruiz, de la Universidad Complutense de Madrid, Icae (Instituto Complutense de Análisis Económico) y Fedea, y Francisco García-Rodríguez, de la Universidad de Alcalá y Equalitas (Análisis Económico de la Desigualdad y la Pobreza), en su estudio ‘Envejecimiento y el momento de las transferencias intergeneracionales’ publicado por Fedea.
Los autores sostienen que esta modificación en el calendario de transferencias intergeneracionales tiene consecuencias directas sobre la capacidad de acumulación de riqueza. Y lo cuantifican: cada año de retraso en recibir una herencia, reduce la riqueza a largo plazo alrededor del 2%.
Prioridad nacional
Así las cosas, el Gobierno se ha marcado como objetivo prioritario facilitar el acceso a una vivienda digna a través del incremento de la oferta de inmuebles a precios asequibles y la ampliación del parque público de alquiler social, con el fin de contener las tensiones del mercado y apoyar de forma directa a jóvenes y colectivos vulnerables.
El acceso a la vivienda va a ser, junto con la sanidad y la educación públicas, la prioridad de los Presupuestos Generales del Estado para 2027, en los que trabaja el Gobierno. Pese a la dificultad para que salgan adelante, el presidente, Pedro Sánchez, acaba de volver a reiterar que presentará los Presupuestos este año y que agotará la legislatura.
A la espera de que se concreten las políticas y partidas que el Ministerio de Vivienda remita para la elaboración de esos presupuestos. Y de saber si entre esos ‘colectivos vulnerables’ a los que apoyarán están los mayores, o si abordarán la realidad de que cada vez se accede a la primera vivienda con mayor edad; algunas comunidades han comenzado a moverse.
Emancipación en España: por encima de los 30 años
En España, la edad media de emancipación alcanza ya los 30 años, cuatro más que la media de la Unión Europea. La precariedad laboral, los bajos salarios, el retraso en la recepción de herencias y las mayores dificultades para acceder a financiación hipotecaria explican este fenómeno, según un estudio de la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie).
Además, en nuestro país existe un desequilibrio entre la creación de nuevos hogares y la construcción de viviendas. Entre 2021 y 2025 se levantaron 454.000 viviendas nuevas frente a los 965.000 hogares creados en el mismo periodo, lo que supone que España solo construyó el 45% de las viviendas necesarias para absorber la nueva demanda. Esto explica que los jóvenes recién emancipados vivan mayoritariamente de alquiler, a precio de mercado. Y por eso, según el estudio,“los jóvenes de entre 16 y 34 años emancipados destinan de media casi un 29% de los ingresos del hogar a la vivienda (10 puntos porcentuales más que los mayores de 34).
Así, no pueden ahorrar aunque aún con trabajo y estabilidad. Pasan los años, y el problema de la vivienda se enquista para ellos. Es la pescadilla que se muerde la cola.