Enlace noticia original<\/a><\/p>\nViviendas cada vez m\u00e1s valiosas y vidas cada vez m\u00e1s apretadas. Es la nueva ecuaci\u00f3n de la Espa\u00f1a envejecida, del colectivo de mayores de 65 a\u00f1os, que ya representa el 20,7%\u00a0<\/b>de la poblaci\u00f3n total en Espa\u00f1a. Tambi\u00e9n es el nuevo abono para las\u00a0f\u00f3rmulas que permiten monetizar la vivienda, con gran peso en otros pa\u00edses como el Reino Unido, pero mayoritariamente desconocidas en Espa\u00f1a.<\/p>\n
El patrimonio en vivienda de las personas mayores se ha revalorizado de forma muy notable en los \u00faltimos a\u00f1os, muy por encima del IPC y de las pensiones. Seg\u00fan el INE, el precio de la vivienda en Espa\u00f1a subi\u00f3 cerca de un 30% entre 2021 y finales de 2025, con un salto especialmente fuerte en 2024\u20132025, cuando encaden\u00f3 subidas del 10% y el 13% anual, las m\u00e1s altas desde la burbuja. La vivienda que un d\u00eda compraron barata se ha encarecido tanto que se ha convertido en un colch\u00f3n patrimonial, aunque esto no siempre se traduce en una vida m\u00e1s holgada.<\/p>\n
\u201cEl ahorro acumulado en ladrillo por los mayores de 65 a\u00f1os supera los 980.000 millones de euros. \u201cPara comprender la magnitud de esta cifra, basta compararla con el\u00a0patrimonio total de los planes de pensiones en Espa\u00f1a, que se sit\u00faa en unos 138.000 millones de euros, es decir, siete veces superior\u201d, apunta \u00cd\u00f1igo Hern\u00e1ndez, director de Desarrollo de Negocio de la empresa \u00d3ptima Mayores.<\/p>\n
Estas cifras son nuevas ra\u00edces para un mercado lento, pero llamado a despegar en alg\u00fan momento. \u201cVa a crecer exponencialmente porque la necesidad existe. Estamos viendo a personas con dificultades econ\u00f3micas y con casas que se podr\u00edan rentabilizar\u201d, cree Trinidad Mart\u00edn-Orozco, directora general de Santander Mapfre Hipoteca Inversa, sociedad conjunta que\u00a0comercializa la hipoteca inversa desde finales de 2023. En 2025 la entidad firm\u00f3 265 hipotecas inversas, \u201cen torno al 40% del mercado\u201d.<\/p>\n
Hipoteca inversa: crecimiento sostenido<\/strong><\/p>\nLa hipoteca inversa sigue siendo un producto muy minoritario, pero el crecimiento es sostenido. El Consejo General del Notariado contabiliza 366 operaciones hasta el tercer trimestre de 2025. A partir de estas cifras, \u00d3ptima Mayores estima que se autorizaron en Espa\u00f1a en torno a 470 hipotecas inversas, lo que supone un crecimiento del 54% respecto a 2024. \u201cAun as\u00ed, todo hace pensar que estamos muy lejos del enorme potencial de penetraci\u00f3n que tiene en Espa\u00f1a\u201d, sostiene Hern\u00e1ndez.<\/p>\n
El importe medio del pr\u00e9stamo solicitado ascendi\u00f3 a 149.142 euros, mientras que el valor de tasaci\u00f3n de la vivienda sobre la que se constituye la hipoteca inversa alcanz\u00f3 los 512.464 euros. La edad media del cliente fue de 75,5 a\u00f1os y cuatro de cada diez la emple\u00f3 para afrontar gastos corrientes.<\/p>\n
La hipoteca inversa, con tipos que van del 5,5% al 7,4% e intereses compuestos, permite liberar dinero de la vivienda para poder destinarlo a cualquier tipo de necesidad. En este caso, el propietario sigue siendo el due\u00f1o de la vivienda, manteniendo todos sus derechos sobre ella, incluida la posibilidad de alquilarla o cancelar el pr\u00e9stamo de forma anticipada. Est\u00e1 ideado para que sean los herederos los que, una vez recibida la casa en herencia, cancelen la deuda generada hasta ese momento, es decir, la deuda no se paga en vida.<\/p>\n
Mart\u00edn-Orozco identifica las barreras que est\u00e1n retrasando el despegue, como la desconfianza y el desconocimiento del producto o las ideas err\u00f3neas sobre el mismo, en parte porque hubo casos de mala comercializaci\u00f3n en el pasado que gener\u00f3 una percepci\u00f3n negativa. \u201cSolo el 76% de los s\u00e9niors no conf\u00eda en ninguna f\u00f3rmula de licuaci\u00f3n patrimonial, lo que demuestra la necesidad de ofrecer informaci\u00f3n clara sobre su funcionamiento y las garant\u00edas que ofrecen\u201d, seg\u00fan V Bar\u00f3metro del Consumidor S\u00e9nior\u2019 del Centro de Investigaci\u00f3n Ageingnomics de Fundaci\u00f3n Mapfre.<\/p>\n
No hay que olvidar la fuerte tendencia a dejar la casa en herencia. \u201cEn nuestro pa\u00eds existe una concepci\u00f3n social y cultural de pensar en la vivienda como el legado para mis hijos; se desconoce que esa propiedad no se pierde para dejarla en herencia y por eso cuesta m\u00e1s\u201d, indica Nuria L\u00f3pez, directora de Hipoteca Inversa de Helvetia Caser. Aunque esto tambi\u00e9n parece empezar a cambiar. El 34% de los mayores de 55 a\u00f1os con vivienda en propiedad prioriza dejarla a sus hijos o familiares, lo que supone una ca\u00edda de seis puntos y refleja un cambio de mentalidad, seg\u00fan el bar\u00f3metro. Pero el punto de inflexi\u00f3n para el despegue estar\u00e1 en la entrada de m\u00e1s bancos y aseguradoras al mercado.<\/p>\n
Una de las aseguradoras veteranas del sector es Caser, que en los dos \u00faltimos a\u00f1os ha firmado 173 operaciones de hipoteca inversa. La compa\u00f1\u00eda ha reforzado su apuesta en 2025 con una nueva modalidad que permite recibir una mayor cantidad de dinero mensual al concentrar el pago del capital en un plazo de tiempo m\u00e1s corto, en lugar de distribuirlo durante toda la vida del titular. \u201cEvidentemente, los altos valores de las viviendas junto con las limitaciones de las pensiones p\u00fablicas ayudan a esta f\u00f3rmula de licuaci\u00f3n de patrimonio inmobiliario\u201d, cree la directora de Hipoteca Inversa de Helvetia Caser.<\/p>\n
En 2025, la tasa de adopci\u00f3n se sit\u00faa en 48 hipotecas inversas por cada mill\u00f3n de personas de m\u00e1s de 65 a\u00f1os. Si miramos al Reino Unido, referente europeo en este segmento, observamos vol\u00famenes muy superiores, habiendo llegado a superar las 50.000 operaciones al a\u00f1o. \u201cEsta brecha evidencia el inmenso margen de desarrollo que tiene Espa\u00f1a, donde las condiciones de propiedad de vivienda son incluso m\u00e1s favorables para este producto que en las islas brit\u00e1nicas\u201d, dice el directivo de \u00d3ptima Mayores, empresa de asesoramiento con mayor n\u00famero de estas operaciones en Espa\u00f1a.<\/p>\n
Derecho real de habitaci\u00f3n<\/strong><\/p>\nM\u00e1s all\u00e1 del pr\u00e9stamo hipotecario, existen f\u00f3rmulas que implican directamente desprenderse de la propiedad. Mutua Madrile\u00f1a lanz\u00f3 en la segunda mitad de 2025 Viventua, un producto novedoso para\u00a0personas mayores de 65 a\u00f1os que desean obtener liquidez\u00a0por la venta de su vivienda habitual sin renunciar a seguir viviendo en ella de por vida. El propietario vende su vivienda al fondo de inversi\u00f3n Mutuafondo Vivienda Premium, FILPE, gestionado por Mutuactivos (100% del Grupo Mutua) y recibe el importe acordado en el momento de la firma. Al mismo tiempo, se reserva un derecho real de habitaci\u00f3n vitalicio y gratuito, que le garantiza legalmente poder residir en su hogar hasta su fallecimiento.<\/p>\n
\u201cEl derecho real de habitaci\u00f3n es un derecho jur\u00eddico recogido en el C\u00f3digo Civil que permite al vendedor seguir viviendo en su casa de forma vitalicia, segura y sin pagar alquiler, aunque la propiedad haya sido transmitida al fondo de Mutuactivos\u201d, se\u00f1ala Borja Martiarena, director de Inversiones Inmobiliarias de Mutuactivos, que afirma que \u201cya se han cerrado las primeras operaciones de compraventa\u201d.<\/p>\n
La persona mayor asume los gastos ordinarios (suministros, impuestos, la cuota habitual de la comunidad y el mantenimiento de la vivienda), mientras que Mutuactivos, se hace cargo de los gastos extraordinarios de comunidad y el seguro de da\u00f1os sobre el inmueble. \u201cSe trata de un derecho personal\u00edsimo, intransmisible, inembargable y que no puede ser hipotecado ni pignorado, lo que refuerza la protecci\u00f3n jur\u00eddica del vendedor y evita usos indebidos del derecho\u201d, sostiene Martiarena.<\/p>\n
La f\u00f3rmula es distinta a la hipoteca inversa, aunque el objetivo es el mismo: \u201cAyudar a complementar los ingresos en la jubilaci\u00f3n, mantener la calidad de vida y aportar tranquilidad en un contexto marcado por el aumento de la esperanza de vida y la presi\u00f3n sobre el sistema p\u00fablico de pensiones\u201d, dice el directivo.<\/p>\n
Vivienda inversa<\/p>\n
Una variante es la modalidad de la vivienda inversa, que permite vender el inmueble y seguir us\u00e1ndolo mediante el pago de un alquiler. Carmen Casta\u00f1o, de 78 a\u00f1os, hizo una con Almagro Capital hace apenas un mes y medio. \u201cHeredamos esta casa tres personas: mi hermana y yo, que somos solteras y vivimos en ella, y otro hermano con hijos\u201d, cuenta esta mujer que ha trabajado en banca toda su vida. Resolver ese entuerto y evitar disputas futuras era prioritario, aunque a las hermanas no les gustaba la idea de abandonar su vivienda ni su barrio.<\/p>\n
\u201cMi casa es una maravilla\u201d. Son 160 metros cuadrados en la calle Zurbano (Madrid) por los que ha recibido el 80% del valor de tasaci\u00f3n. \u201cLo hemos repartido entre los tres hermanos as\u00ed que el d\u00eda de ma\u00f1ana nosotras tenemos ah\u00ed un remanente\u201d.<\/p>\n
Quien ha comprado la casa de Carmen es Almagro Capital, gestora que ha impulsado varios veh\u00edculos de inversi\u00f3n bajo el r\u00e9gimen de socimi y que es l\u00edder en la inversi\u00f3n en vivienda inversa. \u201cEstas personas quieren usar su vivienda para planificar su futuro y optan por vender m\u00e1s barato, pero vivir en su casa; buscan tranquilidad, no maximizar su dinero\u201d, afirma Felipe de los R\u00edos, cofundador y director general de Almagro Capital. Esta gestora compra con un descuento del 10% al 45%, es decir, ofrece al comprador entre un 45% o un 90% del valor de la casa. Este porcentaje var\u00eda en funci\u00f3n de la edad, el activo y su localizaci\u00f3n.<\/p>\n
\u201cHemos comprado m\u00e1s de 500 casas en los \u00faltimos 10 a\u00f1os en las principales capitales y m\u00e1s de la mitad han sido en los \u00faltimos cuatro a\u00f1os\u201d, dice De los R\u00edos. \u201cSe ha incrementado el inter\u00e9s de manera exponencial. Cada vez se conoce m\u00e1s el mercado y creemos que estamos en el momento adecuado y en el mercado adecuado\u201d.<\/p>\n
La vivienda inversa es una operaci\u00f3n de compraventa del inmueble con la firma simult\u00e1nea de un contrato de arrendamiento vitalicio, que permite al propietario vender su vivienda y seguir viviendo en ella de por vida. El vendedor pasa a ser inquilino vitalicio, no usufructuario. Adem\u00e1s, el alquiler est\u00e1 prepagado y no hay pagos mensuales mientras el mayor viva en la vivienda, aunque sobreviva a esa d\u00e9cada. Si decide irse a una residencia o fallece antes, la parte del alquiler no consumida se devuelve a \u00e9l o a los herederos.<\/p>\n
Nuda propiedad<\/strong><\/p>\nCon\u00a0la venta de la nuda propiedad tambi\u00e9n se vende la propiedad\u00a0y se mantiene el derecho a residir en ella, pero no hay alquiler vitalicio. Esta es una de las operaciones m\u00e1s populares. Consolaci\u00f3n P\u00e9rez, de 76 a\u00f1os y sin hijos, ha vendido la nuda propiedad de su casa con la agencia inmobiliaria Eduardo Molet, especializado en estas operaciones.<\/p>\n
\u201cHace cinco a\u00f1os no estaba mal mi vida de jubilada, ten\u00eda una pensi\u00f3n buena, la casa pagada y pod\u00eda soportar gastos, pero la vida se me complic\u00f3\u201d. Pagos de comunidad y derramas, las subidas de las facturas de la luz y el gas, el pago del IBI y un problema de salud hicieron que su pensi\u00f3n se quedara corta. \u201cHe tenido mucha suerte. Encontraron un inversor en menos de seis meses\u201d, cuenta. Y adem\u00e1s solo tuvo que rebajar 6.000 euros. Ha conseguido casi el 70% del valor de la vivienda y el pago de las derramas a cambio de su piso de cuatro dormitorios y dos ba\u00f1os en Fuente del Berro (Madrid). Su familia desconoce el paso que ha dado Consolaci\u00f3n, que ten\u00eda claro que no quer\u00eda \u201cdeberle nada a nadie ni complicarle la vida a la familia\u201d.<\/p>\n
Eduardo Molet detecta un aumento claro del inter\u00e9s por la venta de la nuda propiedad, pero con matices importantes. \u201cNo es una decisi\u00f3n impulsiva ni generalizada. El mayor no se lanza f\u00e1cilmente. Es un producto que exige pedagog\u00eda, confianza y tiempo\u201d.<\/p>\n
Molet habla de las circunstancias favorables actuales: \u201cPresi\u00f3n sobre el poder adquisitivo, revalorizaci\u00f3n del activo inmobiliario, mayor esperanza de vida y un cambio cultural progresivo: cada vez hay menos apego a \u201cdejarlo todo en herencia\u201d y m\u00e1s foco en vivir mejor el presente\u201d.<\/p>\n
Seg\u00fan el Anuario de los Registradores de la Propiedad, en 2025 se registraron 1.799 compraventas de nuda propiedad, reduci\u00e9ndose en 19 con respecto al a\u00f1o precedente. Despu\u00e9s de varios a\u00f1os de crecimientos, en los dos \u00faltimos a\u00f1os hay cierto grado de estabilidad.<\/p>\n
Ninguna de estas modalidades tributa en el IRPF: la hipoteca inversa, porque las cantidades percibidas tienen la consideraci\u00f3n de pr\u00e9stamo, y la nuda propiedad y la vivienda inversa cuando afectan a la vivienda habitual de personas mayores de 65 a\u00f1os, al estar la ganancia patrimonial exenta.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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